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賃貸の退去費用はもう払わない! 1円でも安くするための交渉術


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一般的に、2年~3年契約が多い賃貸物件から退去する場合は敷金の中から退去費用を差し引かれるもの、という共通認識があります。

しかし、退去時のハウスクリーニングからクロスの張り替えまで請求された結果、敷金を大幅にオーバーしてしまうという事態になることも・・・こういった問題を借主側から声を上げるようになり、アパート等の退去費用の相談が増えて問題が明確化されてきました。

今までは借りた側が泣き寝入りすることが多かったものの、こういったトラブルが増えた結果、『原状回復ガイドライン』ができ、どこまでを借主が負担するのかが明確になってきました。

しかし、不明確な退去費用請求はゼロになったわけではありません。基本的な知識を身につけておき、貸主側と退去費用について交渉できるように備えておきましょう。

賃貸の原状回復費用は、基本「貸主負担」

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退去費用を発生させないためには、どういった場合に退去費用が発生するのかを把握しておくことが大切です。高額な退去費用を請求されないために、基本的な知識を身につけておきましょう。

普通に住めば、退去費用は発生しない

賃貸の退去費用で、最も問題になるのは「原状回復」です。今までは、原状回復の範囲について、借主側・貸主側で意識のズレがあることで、トラブルとなってきました。

結論から言うと、原状回復とは、貸借人(借りた人)が借りた当時の状態に戻す事ではありません。

「原状回復ガイドライン」によると、原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」とあり、その費用は貸借人(借りた人)にあると明文化されています。

そして通常の使用の範囲内、経年劣化による損耗等による修繕費用は賃料に含まれるものとしてあります。

つまり、故意過失による損耗は退去時に原状回復費用が必要だが、2年でも10年でも普通に暮らしている範囲であれば、退去費用は必要ないということです。

壁紙が大きく破られていたり、床にタバコの焼け焦げがたくさんついていたりと、明らかに通常の使用の範囲を超えていた場合は、原状回復を求められます。

しかし、ある程度の掃除を怠らずに普通に暮らしていれば、退去費用は一切必要ないのです。

賃貸の「借主負担の範囲」はどこまで?通常使用の考え方

通常の使用の範囲であれば、退去費用は必要ないというのが基本の考え方です。では、通常の使用とはどこまでなのでしょうか。下に原状回復ガイドラインに例として示されている、アパート等の賃貸の「借主負担の範囲」をまとめました。

<床、畳、フローリング、カーペット等で退去費用が発生する例>
・カーペットに飲み物をこぼした事によるシミ、カビ
・引っ越し作業で生じた引っ掻き傷
・フローリング(床)の色落ち(賃借人の不注意で雨が吹き込んだことによるもの)
・キャスター付きのイス等によるフローリング(床)の傷、へこみ
<壁、天井クロス等で退去費用が発生する例>
・壁等の釘穴、ネジ穴(重量物をかける為にあけたもので、下地ボードの張り替えが必要な程度のもの)
・エアコン(賃借人所有)から水漏れし、放置したために壁が腐食
・天井に直接つけた照明器具の跡
・結露を放置した事による拡大したカビ、シミ
・台所の油汚れ
<建具(ふすま、柱)等で退去費用が発生する例>
・飼育ペットによる柱等のキズ
<設備その他クロス>
・日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損

これらは、借主が賃貸の使用において責任を負うべき範囲として定められています。

一見、通常の使用の範囲内に含まれていそうなものもありますが、注意不足、管理不足は借主の責任であると考えられています。

例えば、キャスター付きの椅子を使う事は通常の使用の範囲内ではありますが、キャスターの転がりによる傷の発生は、予想されるものです。使用に関しては十分な注意を払いキズを防ぐ必要がある、というのがこのガイドラインの考え方です。

また、台所の油汚れなど、手入れが非常に悪かった場合は、通常の仕様による損耗を超えていると判断される場合があります。

普通に暮らしていても、予想されるキズや通常の手入れを怠れば、その修繕費用を求められてしまいます。「普通に暮らしていただけなのに!」と言う訴えは通りませんので、使用するものや手入れ、使用方法に関しては、十分な注意を払いましょう。

 

よくある原状回復トラブルと交渉術

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ガイドラインには法的拘束力なし

前述した通り、退去時のトラブルを打開するために「原状回復ガイドライン」が設定されました。

しかし、原状回復ガイドラインには法的拘束力がないため、ガイドラインに即していない場合でも、罰則があるわけではありません。あくまでも当事者間の契約が優先され、ガイドラインは「指針」としての役割を果たすだけなのです。

そのため、「原状回復ガイドラインにこう書いてあるから、この請求は無効では?」という借主からの問いかけにも、「法的拘束力がないから、問題なし」という返答をされる場合もあります。誠意のない管理会社の場合は、無視されてしまう場合もあるのです。

契約書に書いてあれば、請求しても問題なし!?

賃貸契約する際は、必ず賃貸契約書を締結します。その契約書の中に、通常の使用の範囲内の汚れ、経年劣化まで借主が負担する、という旨の「特約」をつけている場合があります。

例えば、

・建具の張替え、設備の入れ替え、たたみ、ふすまの張替えなど、減額借主負担
・使用して起きた汚損や破損はすべて借主負担

など。かなり借主に負担を強いていますが、当事者間の契約優先を理由に、すべての費用を要求される場合があります。契約時にしっかりと内容を確認しておいたほうがベストです。

トラブルの時は「判例」を使おう!

「契約書に書いてあるし、それにサインしたのはあなたの意思でしょ」そんな理由で不当な退去費用を要求されたら、過去の判例を参考にして交渉しましょう。

ガイドラインは法的拘束力がないとはいえ、過去の判例をもとに作られていますから、このガイドラインに則していない場合、裁判になれば無効と判断される可能性も高いのです。

また、民法は当事者の契約優先が原則ですが、不当な請求については契約書・特約に記載があったとしても無効と判断されるものが存在しています。

無効になる特約の例としては

・通常の使用範囲内の損耗
・設備(キッチン、鍵、エアコンなど)の交換費用
・クロスの全面張替え費用

これらをすべて借主負担としている場合などがあげられます。

これらは消費者の利害を一方的に害していると判断され、契約書に記載してあっても無効になります。契約書に記載がない場合はなおさらです。不当請求といってもよいぐらいの請求ですので、判例を参考にして、裁判になったらこの請求が無効となることを伝えましょう。

判例を手に入れるのは少し手間がかかりますが、ネット上でも参考資料が手に入ります。「賃貸 退去費用 判例」と検索すると、数はそれほど多くないですが、判例を見つけらます。

退去時の賃借人の補修費負担について、通常損耗による減価部分は除外される
http://www.retio.or.jp/attach/archive/78-116.pdf
原状回復にかかる判例の動向
http://www.mlit.go.jp/common/000991394.pdf
裁判事例原状回復特約は消費者契約法 10 条により無効
http://takuken.net/soudan/hanrei_kanren.pdf

これら判例と「原状回復ガイドライン」のQ&Aを参考に交渉して、不当な退去費用請求を退けていきましょう。

 

交渉の落としどころは「ハウスクリーニング費用のみ」

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ハウスクリーニングは特約が有効になる

前述したとおり、契約書に記載があっても、消費者の利害を一方的に害する場合は、その請求は無効となります。

ですが、ハウスクリーニングに関しては、「退去時の清掃の手間を省ける」という消費者のメリットがあるため、特約が有効と考えられています。

最近は退去時のトラブルを避けるため、ハウスクリーニング特約を最初から記載している契約が増えてきている様子。契約書に記載がない場合は借主が負担する必要はありませんが、掃除の手間が省けるのであれば、借主にもメリットはあります。

退去費用でトラブルになった場合は、「ハウスクリーニング費用のみを支払う」というところを落としどころにすれば、自分にもメリットが生まれ、気持ちよく支払うことができそうです。

交渉する際は、「不当な特約は無効になるが、ハウスクリーニングだけは有効な特約。だからハウスクリーニング料金だけを支払いたい」という交渉方法がおすすめです。

クリーニング費用は「相場相応」の金額で

クリーニング費用だけならOK、といっても、その料金は「相場相応」でなければなりません。あまりにも高額で不当な請求はNGです。地域や建物、経年劣化の度合いなどによってクリーニング費用は異なってきますが、以下が目安となります。

アパート・マンションの場合
ワンルーム、1K・・・20,000~38,000円
1LDK~2LDK・・・27,000~70,000円
3LDK~4LDK・・・53,000~85,000円
5LDK以上・・・65,000円~

おおむね、家賃の1か月分程度ではないでしょうか。この料金を参考にして、クリーニング代金を交渉していきましょう。

ちなみに筆者の体験談でいえば、2DK・2人入居可の物件で「敷金・礼金なし。退去時ハウスクリーニング代として家賃1か月分必要」という契約で賃貸に入居していたことがあります。

敷金と礼金がない物件は珍しく、入居時に大きな負担がなくて助かったことを覚えています。クリーニング代も家賃1か月分だけだったので大きな負担と感じることなく、気持ちよく退去できました。

あまりにも高すぎる退去費用は納得できませんが、自分にメリットのあるハウスクリーニング、それも家賃1か月程度の料金なら、納得できそうです。

通常使用の範囲内で、大きな破損がない場合は、高額なクリーニング代は請求されません。「ハウスクリーニング代のみ」は最も納得度の高い落としどころと言って間違いないでしょう。

 

自力で修復!退去費用を追加されないためのワザ

壁紙の汚れを重点的に掃除しておく

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退去費用のトラブルとして、最も多いと言ってもよいのが壁紙・クロスの汚損です。

通常の使用では壁紙に汚れが付くことも少ないのですが、注意が行き届かない場所でもあり、あらためて見ると汚れている場合も多いものです。

通常の使用の範囲であればクロスの張替え代は貸主負担ですので問題はありませんが、少しでも印象を良くするために、クロスの汚れは落としておきましょう。

簡単な汚れなら、食器用洗剤を薄めただけでも十分落とせます。トイレやキッチンなど、忘れがちな部分もしっかりチェックして、少しでも汚れのない状態にしておきましょう。

押しピンの穴は「濡れティッシュ」で埋まる!

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押しピンで押したときにできる壁の穴程度なら、クロス張替えを請求されることはありません。

ただし、あまりにもたくさんの穴があると、大家さんが気にすることも考えられます。

そんな時は「濡れたティッシュで少しだけ埋める」という裏技で、穴を埋めることができます。

細めのピン(押しピンでもOK)とこより状にしたティッシュを用意し、ティッシュの先を濡らします。そして穴に少しずつピンで詰めて、適当なところでちぎるだけ。

筆者もこのやり方を聞いて、実際にやってみました。意外なぐらいきれいに穴が埋まったうえに、どの場所に穴があったのか、ほとんどわからない状態になり、非常に満足したのを覚えています。

あくまでも小さな穴に限られますが、身近なものを使って修繕できるので、非常に便利です。

市販の修繕キットもありますが、クロスの種類が違うと逆に修繕箇所が目立ってしまうため、おすすめできません。小さな穴が気になった場合は、ぜひこの方法を試してみてくださいね。

さらに高度に!壁紙を取り寄せて張り替える裏技

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壁に少し大きめの穴が開いてしまった場合は、クロス全体の張替え代金を請求されることもありますから、できれば自分で修繕しておきたいところです。ただし、クロスを自分で調達するのが非常に困難ですから、あきらめてしまう人がほとんどでしょう。

しかし、少しだけ高度な技を使えば、家の壁紙と同じクロスを手に入れることができます。

実は、クロスには見本帳というものがあるのです。家を建てる際にどのクロスにするのかを選ぶためにあるのが、この見本帳です。壁紙メーカーに問い合わせ、「サンプルを送っていただけますか?」といえば、無料でサンプルを手に入れられます。

クロスの見本帳から自分の家の壁紙に近いものを選び、柄を合わせて穴をふさげば出来上がり。ふさぐ場合は穴だけをふさぐのではなく、穴の周りの壁紙を少し大きめにはがし、その形と同じ形でクロスを貼りましょう。より違和感なく修繕できます。

 

まとめ

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大前提として、家を借りている「借主」は、通常の使用の範囲であれば、ハウスクリーニング代を含め、退去費用を払う必要はありません。今までの慣習や家主の言い分だけに流されず、正しい知識で交渉していきましょう。

そのために制定されているのが、「原状回復ガイドライン」です。あきらかに不当といってもよい特約や請求に関しては、このガイドラインをもとに交渉していきましょう。過去の裁判事例(判例)を参考にすれば、より交渉もしやすくなります。

退去時のトラブルは、長引かせると精神的につらくなります。少額費用裁判もできますが、できれば大きなトラブルは抱えなくないところです。新しい生活をすっきりと始めていくためにも、「ハウスクリーニング代のみを払う」という落としどころを視野に入れつつ、負担が少なくなるように交渉を進めてください。

 

退去費用Q&A

退去費用について相談できるところはある?

アパート等の賃貸物件からの退去費用については、無料の相談窓口が用意されています。相談先としてはお近くの「都市整備局」や「消費生活総合センター」がおすすめです。例えば東京都にお住まいの方であれば、「都市整備局」に「東京都不動産取引特別相談室」があり、13時~16時の間で20分間無料で、賃貸について弁護士相談を受ける事が可能です。退去費用以外でも、気になる事があればどんどん相談してみましょう。

退去費用の請求はいつくるの?

基本的に退去費用は入居時に支払った敷金から、修繕費用を差し引いて支払われます。普通に使っていれば退去費用の請求が追加で来ることはありません。敷金の返還の時期は、退去の立会いの時か、1ヶ月~2ヶ月後に振込で返金されます。敷金の積立がない賃貸の場合は、立会い後に管理会社で見積もりを行い、後日請求書が新居に送付されます。

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